不動産鑑定士とは？仕事内容や求められる資質、試験の概要まで解説

不動産関連の中でも、最高峰とされている国家資格である「不動産鑑定士」。試験内容も難易度が高く最難関国家資格とも言われており、全国にわずか約8,000人しかいない、稀少価値を有する資格です。

不動産鑑定士は社会的な信用度も高く、高年収も約束されるような国家資格であるため、難易度が高くてもとても人気があり年々受験者数も増えています。この記事では、不動産鑑定士の仕事内容や働き方、試験について、資格取得のメリットなどを解説します。

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士は国土交通省管轄の国家資格で、地域の環境や諸条件を考慮して不動産の有効利用を判定し「適正な地価」を判断する専門家です。

不動産の鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務であり、資格がなければ対応することはできません。不動産の価値は社会情勢や時代とともに変化するうえ、土地に付随する借地権や借家権、地上権などの複雑な権利関係、地代、家賃などの経済価値が絡み合って決まります。これらの条件を加味し、専門知識を用いて適正な価格を導き出すのです。

参考：公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会「不動産鑑定士とは？」

日本三大国家資格

不動産鑑定士の国家試験は、日本で行われている資格試験の中でも難易度が高いことで知られており、不動産鑑定士は、弁護士や公認会計士と並ぶ日本三大国家資格と言われています。2006年に大卒などの受験資格が撤廃され、誰でも受験することができるようになりました。

短答式試験と論文式試験を共に合格した割合は5％程度とも言われており、かつては3％程度と称されていたときよりは上がっているものの、難易度としては高い傾向にあります。

不動産鑑定士の仕事内容

では、難関試験を突破し、不動産鑑定士になるとどのような仕事をすることができるのでしょうか。不動産鑑定士の仕事内容は、一般的に不動産鑑定と調査・分析・コンサルティングに分類されます。

不動産鑑定

不動産鑑定士は、その名のとおり、不動産を鑑定する人です。不動産の価値は、土地の場所や形状、近隣の環境などさまざまな要因の影響を受けます。こうした不動産の価値を調査・分析し正しい価値付けを行うのが不動産鑑定士です。

定期的な鑑定評価の一つとして、国や都道府県が行う「地価公示」や 「都道府県地価調査」「相続税標準地の鑑定評価・固定資産税標準宅地の鑑定評価」があります。

このほか、公共用地の取得や裁判上の評価、会社合併時の資産評価なども行います。

調査・分析・コンサルティング

不動産鑑定評価で培った豊富な経験と専門的知識を活かし、個人や企業に向けて不動産の有効に活用するための総合的なアドバイスを行うことも、不動産鑑定士の仕事です。

たとえば、不動産の有効利用の提案や、マンションの建て替えの際のコンサルティング、企業が所有している不動産の有効活用の提案などが挙げられます。意思決定の前提となる状況や条件を整理して適切な判断材料をクライアントに提供することで、不動産に関して何らかの意思決定をするサポートを行います。

不動産鑑定士の働き方

不動産鑑定士は、資格の取得後、まずは「企業内鑑定士」として働くケースが一般的ですが、その後「独立開業」を目指す人も多く見受けられます。それぞれ、どのような働き方になるのか紹介します。

企業内鑑定士

企業の一員として働く場合は、不動産会社や建設会社など専門性を発揮できる職場での活躍のほか、信託銀行を代表する金融機関、官公庁、鉄道会社など、幅広い分野での活躍が見込めます。

業務は鑑定評価にとどまらず、不動産関連の企画や開発、管理といった部門などでも、その知識を活かして活躍することができるでしょう。

また、金融機関から融資を受けるための担保物件の鑑定評価、不動産の運用・有効活用に関する相談などにも、高度な専門性を活かすことが可能です。

独立開業

不動産鑑定士は独立しやすい資格と言われています。その大きな理由は、国や都道府県が依頼人となり、毎年一定の安定した収入が見込める「公的評価」があるからです。加えて、コンサルティング業務を行うことで、努力次第でさらに高い収入を得ることが可能になります。

不動産の鑑定評価は全国各地で需要があるため、自分の選んだ土地で開業することができます。さらに多分野の有資格者とネットワークを構築することで、仕事の獲得に繋げることができるでしょう。

不動産鑑定士の平均年収

不動産鑑定士は、弁護士や公認会計士と並ぶ日本三大国家資格と言われています。試験の難易度は必ずしも弁護士や公認会計士と同程度とは言えないにもかかわらず、希少価値が高い資格であることは事実です。

そのため、不動産鑑定士の平均年収はおよそ650万円〜700万円程度と高い水準を誇っています。また、これはあくまでも平均的な年収であるため、実際には年収1,000万を超えている人もおり、高収入を得ることが可能な職種といえます。

不動産鑑定士になるには

では、不動産鑑定士になるためには、どのようなステップを踏めば良いのでしょうか。

不動産鑑定士になるには、不動産鑑定士試験（短答式・論文式）に合格した後、国土交通大臣による実務修習を受けます。すべてのカリキュラムを終え、「修了考査」を受験して、修了考査に合格。その後、不動産鑑定士名簿に登録することで初めて不動産鑑定士と名乗ることができるようになります。

不動産鑑定士名簿に登録するまでにおよそ3年〜5年程度の期間がかかります。

不動産鑑定士試験の概要

不動産鑑定士試験は2段階の選抜方式で行われます。1段階目となる短答式試験は、誰でも受験できるのが特徴です。2段階目となる論文式試験は、短答式試験の合格者のみが受験できます。

参考：国土交通省「不動産鑑定士試験」

短答式試験

短答式試験は、

• 不動産に関する行政法規
• 不動産の鑑定評価に関する理論

という2科目によって構成されています。それぞれの科目に対して40問100点満点です。総合点でおよそ7割を基準に、土地鑑定委員会が相当と認めた得点をとることができれば合格です。

受験資格

短答式試験には受験資格はなく、誰でも受験することができます。以前は大卒などの条件があったものの、幅広い業界・世代の方に不動産鑑定業界に興味をもってもらい、活躍してほしいという考え方から2006年に受験資格が廃止されました。

試験地

不動産鑑定士の短答式試験は、全国の10都市で実施されています。

北海道札幌市、宮城県仙台市、東京都特別区、新潟県新潟市、愛知県名古屋市、 大阪府大阪市、広島県広島市、香川県高松市、福岡県福岡市及び沖縄県那覇市から選択します。

試験科目

試験科目は下記の通りです。

• 不動産に関する行政法規
  • 午前（120分） / 出題数：40問 / 配点：100点

• 不動産の鑑定評価に関する理論
  • 午後（120分） / 出題数：40問 / 配点：100点

上記の問題を五肢択一式マークシート方式で行います。

試験日

短答式試験の試験は、例年5月上旬の日曜日に1日間で行われます。

• 令和4年（2022年）は5月15日（日）
• 令和5年（2023年）は5月21日（日）

に開催されました。

合格発表

短答式試験の合格発表については、例年 6月下旬に、国土交通省ホームページに掲載され、その後合格通知書が送付されます。

• 令和4年（2022年）は6月29日（水）
• 令和5年（2023年）は6月28日（水）

に行われました。

受験料

受験料は、論文式試験も含み、

• 書面申請：13,000円
• 電子申請：12,800円

がかかります。

受験手数料は、郵送の場合は収入印紙を受験願書の収入印紙貼付欄に貼付します。現金、郵便切手、収入証紙等では納付ができないため注意が必要です。

電子申請の場合は電子納付となります。システム上の問題があった 場合を含み、期限までに納付されない場合は受理されないため、余裕を持って納付するようにしましょう。

短答式試験免除者

短答式試験に合格すると、合格した年の論文式試験で結果がでなくても、合格した短答式試験の合格発表日から2年以内に行われる不動産鑑定士の試験において、短答式試験が免除されます。つまり、一度短答式試験に合格すると、合格した年を含めて、3回まで論文式試験を受験することができるということです。ただし、免除を受ける場合は、受験申請の際に免除申請をする必要があるため注意してください。

論文式試験

論文式試験では「民法」「経済学」「会計学」「不動産の鑑定評価に関する理論（鑑定理論）」が出題されます。鑑定理論は「論文」と「演習」の2通りが出題されます。記述式のため高い知識レベルが要求される試験です。

受験資格

論文式試験は、その年に実施された短答式試験に合格した人と、2年以内に受験した短答式試験の合格者のうち、受験申請において短答式試験の免除申請をした人が受験できます。

試験地

試験地は、東京都特別区、大阪府大阪市、福岡県福岡市の3箇所から選びます。受験申込後、基本的には受験申込者の都合により変更することは認められませんが、論文式試験に限り、やむを得ない事情により変更を希望する場合は、手続きにより可能な場合があります。

科目

論文式試験は、3日間に分けて実施されます。それぞれの日程と科目は下記の通りです。

• 第１日目
  • 民法 / 午前（120分） / 出題数：2問 / 配点：100点
  • 経済学　/ 午後（120分） / 出題数：2問 / 配点：100点

• 第２日目
  • 会計学 / 午前（120分） / 出題数：2問 / 配点：100点
  • 不動産の鑑定評価に関する理論（論文問題） / 午後（120分） / 出題数：2問 / 配点：100点

• 第３日目
  • 不動産の鑑定評価に関する理論（論文問題） / 午前（120分） / 出題数：2問 / 配点：100点
  • 不動産の鑑定評価に関する理論（演習問題） / 午後（120分） / 出題数：1問 配点：100点

すべて、記述式で出題されます。

試験日

不動産鑑定士の論文式試験は例年8月上旬の土曜日・日曜日・月曜日の3日間にわたって行われます。

• 令和4年（2022年）は8月6日（土）～8月8日（月）
• 令和5年（2023年）は8月5日（土）～8月7日（月）

に開催されました。

合格発表

短答式試験の合格発表については、例年 10月中旬に、国土交通省ホームページに掲載され、その後合格通知書が送付されます。さらに、合格通知書が届く頃に官報公告にも掲載されます。

• 令和4年（2022年）は10月21日（金）
• 令和5年（2023年）は10月20日（金）

に行われました。

論文式試験の科目免除制度

特定の条件に該当する人は、論文式試験の科目について一部免除を申請することが可能です。

• 司法試験合格者：民法
• 公認会計士試験合格者：会計学及び合格した試験において受験した科目

こちらは一例になるため、免除になる科目や条件については、国土交通省の試験概要を確認してください。

また、科目の一部免除制度については事前に「証明書」の提出が必要です。証明書の準備には時間がかかることがあるため、時間に余裕をもって必要書類を準備し申請するようにしましょう。

不動産鑑定士試験の難易度

一般に、最難関と言われる不動産鑑定士の試験ですが、実際の難易度はどの程度なのでしょうか。合格率と試験対策に必要な時間の側面から見ていきましょう。

合格率

不動産鑑定士試験の例年の合格率は、短答式試験が32％前後、論文式試験が14％前後と言われています。短答式試験と論文式試験を共に合格した割合は、令和4年の実施分で5％程度だったようです。

また、合格ラインは、短答式試験が200点満点中140点前後、論文式試験が600点満点中360点前後です。

合格率については、論文式を申し込んだが受験しなかったという人が一定数いるため、実際はもう少し低くなることが予想されます。

必要な勉強時間

不動産鑑定士の取得に必要な勉強時間は、およそ2,500時間と言われています。合格を1年で目指すと、1日あたり7時間程度の勉強時間を確保しなければならない計算です。

この勉強時間を確保することは、多くの人には難しいでしょう。2年で合格を目指すと考えると、1日あたりの勉強時間は3.5時間程度となるため、2年かけてゆっくりと合格を目指すのが一般的です。平日に時間が取りにくい場合は、休みの日に確保する努力をしてください。

不動産鑑定士試験の対策ポイント

超難関と言われる不動産鑑定士の試験ですが、これから試験対策を始める場合、どのように勉強を進めるのが良いのでしょうか。どの科目を重点的に進めたらよいか、試験の際のポイントなどについて紹介します。

満点を目指さずに7割を確実に採る

短答式試験は、200点満点のうち、7割程度の得点が合格ラインです。

短答式試験の後には論文式試験も控えているため、同時進行で試験対策をする必要があります。限られた時間の中で、膨大な出題範囲に対して効率的に、さらに論文式試験をも視野に入れた対策を行うためには、満点を目指すより合格点を取ることに的を絞り、メリハリをつけた学習をすることをオススメします。

『鑑定理論』に重きを置く

短答式試験で出題される「鑑定理論」は、論文式試験でも出題され、かつ配点比率が全体の半分と最もウエイトを占めています。

短答式試験合格後に一から学習をするには大きな労力がかかるため、短答式試験対策と論文式試験対策を同時に平行し、効率よく学習していくようにしましょう。基本的な概念や定義については暗記力が必要なため、繰り返し学習が必要です。論文式については、基本の暗記した部分をもとに理論を組み立てながら答案用紙をどんどん埋めていくことが効果的です。

記述（作文）はインプットとアウトプットを繰り返す

問題用紙に選択肢が用意されている短答式試験と違い、論文式試験では、白紙の解答用紙に文章を書いていく力が求められます。そのため、曖昧な記憶や中途半端な知識では、文章を作成し答案を書き上げることは困難です。正しい教材や講義で正しい知識をインプットし、何度も文章を作ってみましょう。また、作成した文章を知識のある第三者の目で添削してもらうことも大切です。自分で自分の文章を評価するのは難しいものです。これを繰り返し、論文式試験の力を身につけましょう。

不動産鑑定士の資格を取得するメリット

では、不動産鑑定士の資格を取得するメリットは何でしょうか。不動産鑑定士は安定した収入を見込めるほか、希少性のある資格です。そのため生涯にわたって長く勤めることも、転職するにも有利です。ここでは、そんな不動産鑑定士のメリットを紹介します。

安定した収入を見込める

不動産鑑定士の平均年収は、約650〜700万円と言われており、資格別の収入ランキングでも常に上位に位置しています。また、仕事の特色として民間の仕事だけでなく、地価公示などの公的な仕事も比較的大きな割合を占めており、不況にも強い安定的な収入が見込める職業であると言えるでしょう。就職や転職、独立開業など働き方にもよりますが、個人の努力次第でさらなる高所得を得ることも可能です。

希少性がある

不動産鑑定士は、全国にわずか約8,000人しかいないため、希少価値のある資格といえます。弁護士・公認会計士に比べると知名度が低く、マイナーなイメージのある不動産鑑定士ですが、REIT（不動産投資信託）などの需要が高まるなど、活躍できるフィールドが広がっています。需要に対し絶対数が少なく、ライバルも少ないといえるでしょう。また、少子高齢化で若手の不動産鑑定士が減少することも見込まれるため、さらに資格の希少性が高まる可能性があります。

生涯にわたって活躍できる

不動産鑑定士だけではありませんが、資格を取得することはすなわち「手に職をつける」ことに繋がります。有効期限や更新が必要な資格もある中、不動産鑑定士の資格は、登録を受けた後に有効期限がなく、更新の必要もありません。一般企業に勤めていると定年退職がありますが、不動産鑑定士の資格があれば、定年退職後の再就職先を見つけやすかったり、独立開業しやすかったりと、生涯現役で働ける可能性が高いといえます。

転職・就職に有利

不動産鑑定士は、転職や就職に有利なことも魅力の一つです。ステータス性、希少性があるため、不動産業界への転職を考えている方にとっては大きなアピールポイントになります。

また、不動産の鑑定・評価が必要なシーンはさまざまです。不動産会社や不動産鑑定事務所に限らず、融資を行う金融機関や駅前開発を行う鉄道会社などの一般企業をはじめ、地価公示を行う官公庁など、あらゆる働き口で活躍できます。

不動産鑑定士に求められるスキル

不動産鑑定士として活躍するには、どのようなスキルを身につけておいたら良いのでしょうか。不動産鑑定士には、不動産の知識以外にも、事務処理能力や論理的思考力、強い責任感などが求められます。

事務処理能力

不動産の評価にあたっては、資料集めや計算、レポート作成など、さまざまな場面で事務処理が必要となります。資料を手早く見つける、ミスなく計算する、評価結果を数値や文章でわかりやすくまとめるといったスキルも求められます。特に、表計算ソフトとワープロソフトを使いこなせるパソコン能力は必須ともいえるでしょう。試算価格や評価額を出す際には複雑な計算や関数を多用するため、表計算ソフトのExcelならば中級レベル以上があると安心です。

論理的思考力

不動産鑑定を行うときは、国土交通省が発表している「不動産鑑定評価基準」を指針とします。しかし、鑑定評価の対象となる案件の状況は常に外部の影響を受けて変動しており、時には鑑定評価基準に書かれていない事案が生じることもあります。そうした場合には、各鑑定士による独自の解釈が不可欠です。周辺情勢などを的確に分析し、なるべく基準に沿った矛盾しない結果を導き出すため、論理的思考に基づいて適切な判断を下せる力が欠かせません。

強い責任感

不動産鑑定士は、不動産の適正な価格を決定するという重要な職務を担っています。そして、この不動産の価格というのは、利害関係者にとって大きな影響を与えるものです。

社会的責任の大きい仕事であるため、強い責任感を持って仕事に取り組む姿勢が大切です。また、その責任を果たすため知識向上の努力を惜しまない人に向いていると言えるでしょう。さらに、不動産の価格評価は多くの人の利害に結びつくことが多いので、秘密を厳守できることも必須です。

不動産鑑定士の将来性

不動産鑑定士は、適正な不動産取引には欠かせない存在ですが、市場規模の縮小や難易度の高さによって受験者数が減少傾向にある年もあります。デジタル分野の急速な発展により、AIにとって変わられるのではと不安の声が上がっていることも事実です。

しかし、不動産鑑定士は希少性が高い資格であり、まだ多くの活躍の機会が残されていると考えられます。高齢化にともない、相続を中心としたマーケットは今後も拡大していくと見られており、将来性のある仕事と言えるでしょう。

将来性を見据えて不動産鑑定士の道に挑戦してみましょう

不動産鑑定士は不動産鑑定評価書の作成やコンサルティングが主な仕事です。日本で行われている資格試験の中でも難易度が高いことで知られており、国内で資格を取得した人数も多くありません。

今後は、相続に関する案件が増える見込みもあり、努力次第で安定した収入を得ることも可能な仕事です。

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